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2015
05.18

賃貸物件の入居率を維持する様々な工夫 ~サラリーマン大家さんが覚えておかなければならない入居率対策の現状~

Category: ニュース
 
 日本経済新聞2014年7月29日の記事「大家300万人時代 不動産投資に駆り立てる変化」によると、サラリーマンが賃貸アパート・マンションなどを購入し、「サラリーマン大家さん」として副収入を得ようとする動きが加速しています。


賃貸物件の入居率を維持する様々な工夫 
(イメージ画像)


 2000年代後半から、この「サラリーマン大家さん」現象は徐々に浸透してきました。書店ではアパート経営の成功事例の関する書籍が並び、「資産総額○億円」とか、「30代で○百戸を所有」などといったラディカルな記述で関心を集めています。確かに、成功している事例は多く紹介されていますが、逆に失敗している事例はその数倍~数十倍とも言われ、リスク配慮を欠いた投資が問題になっています。




 個人が手を出しやすい不動産投資には、アパート経営など現物の不動産経営だけではなく、不動産投資信託(REIT)を購入し運用する手段もあります。現物投資と比べると数十万円単位の少額から投資が可能で、年間100万円までの投資から生じる譲渡益や配当が5年間非課税となるNISA(少額投資非課税制度)と併用させることにより、利回りの向上を見込むことができます。




 「サラリーマン大家さん」に話を戻しますが、東北地方では東日本大震災の「みなし仮設住宅」として行政が借り上げている民間賃貸アパートの入居者の大多数が、2015年度中に復興公営住宅に移転します。その結果、民間アパートにおいて大量の空室が発生するという現象が起こると言われています。

 アパート経営では、この「空室リスク」が最大の問題で、平成初頭までは不動産会社の営業努力によって、何とか満室に持って行けましたが、少子高齢化に伴う物件供給数の過剰により、「借りる人より物件数の方が多い」という問題が昨今表面化してきています。

 そのため、賃貸オーナーは所有するアパートに客付けしてくれた不動産会社に対し、賃料の3か月程度を紹介料として渡し、オーナー自身が不動産会社に対して「営業」するケースが出てきました。札幌では入居者獲得競争が激しく、6ヶ月分を出す大家さんも珍しくないとか。

 そう考えると、オーナーにとっては、現在住んでいる入居者が最も優良な「お客様」と言えるでしょう。なぜなら、空室になり、新たに募集する必要が発生すれば、近隣の空室状況を考慮して賃料を下げることも検討しなければならないことになるからです。

 前述のアパート成功事例の書籍の中には「農家の大家さんが入居者に定期的に野菜をプレゼントする」といった、現入居者の退去を回避する「営業」が話題になるほどです。




 そのため、最近では「事務所」や「店舗」などに投資の矛先を向けるサラリーマン大家さんが出始めています。不動産会社が幹事となり、5~10年程度の個人の不動産投資家を募って事業体を組織し、アパートなどと比べて高額な中心街のオフィスビルを購入します。そして管理・テナント付け・運用などのマネジメントを幹事不動産会社に委託するのです。




 今後も新しい形態の不動産事業が次々に考え出されることでしょう。しかし、どんなケースでも「リスク」を十分理解した上で、取り組んで頂きたいものです。




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