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2015
04.09

家の買い替え講義

Category: ニュース

 ダイアモンド・オンライン2014年10月14日の記事「“40歳代買い替え”を成功させるコツは何か 売り主に取り入る仲介会社に気をつけろ」によると、住宅の買い替える件数は40歳代が最も多く、比例してトラブルも多く報告されています。また、買い替える理由として、転勤・進学など仕事や家庭環境の変化によることが報告されています。



家の買い替え講義 
(イメージ画像)



 住宅の買い替えは、そのタイミングや資金の流れがわかりづらく、「売却金額が確定していないと次の家を決められないのでは」とか「引越し先が決まっていないと売却できないのでは」などの不安も伴います。そのようなタイミングや手続きについて、わかりやすくまとめてみました。




 まず、先に自宅を売却してから、買い替え先を探す場合の概要を列記します。

①自宅の売却活動開始
②自宅を売却する契約、同時期に、買い替え先探し開始
③買い替え先を購入する契約
④自宅の引渡しと売却代金の受取り(通常、契約から1~3ヶ月)、同時期に、買い替え先の購入代金の支払い
⑤引越し(買い換え完了)

 この場合の注意点は、買い替え先を探す期間が限られていることです。なぜなら、自宅の売却契約の際に引渡し時期を決めなければならないからです。もし期間内に見つからなければ賃貸に仮住まいする必要があります。加えて買い替え先の購入契約後すみやかに「購入資金住宅ローン」の審査を申込み、ローンが借りられる承認を得ておく必要もあります。

 ちなみに、自宅を売却した金額で残っている住宅ローンが返済しきれない場合は、「買い替えローン」が利用できます。これは、買い替え先の住宅ローンに自宅の残りのローンを上乗せしたものになります。もちろん金融機関の承認が必要となりますが、このローンを使えば、買い替えが可能になります。




 次に、先に買い替え先の物件を購入してから、自宅を売却する場合の概要を列記します。

①買い替え先探し開始
②買い替え先の購入契約、同時期に、自宅の売却活動開始
③自宅の売却契約
④自宅の売却代金の受取り、同時期に、買い替え先の購入代金の支払い
⑤引越し(買い替え完了)

 この場合の注意点は、売却を先行する時と同様に自宅の引渡しが問題となります。買い替え先の引渡しまでに売却を完了する必要があるため、やむを得ず売却金額を下げることも想定しておかなければなりません。また、期間内に売却できなければ、買い替え先の代金を支払う時期が先に到来するため、自宅と買い替え先との二重のローンを抱えるリスクもあります。

 したがって先に購入するのに適しているのは、早い時期から買い替え先の物件をじっくり探す方や、自宅にローンが残っていない方となります。買い替え先の住宅ローン審査については、売却先行のパターンと同様、購入契約後すみやかに「住宅ローン」の手続きをスタートし、自宅の引渡しまでに間に合わせる必要があります。




 「売却」と「購入」のどちらが先になっても引渡し時期の問題は付いて回ります。そこで、相談した不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。これですと、引渡し時期と売却金額が明確になります。但し、相場と比較して低い金額になることを頭に入れておく必要があります。ちなみに、売却活動を一定期間行った結果、売却の契約に至らなかった場合に、買取りを事前に依頼しておくことも可能です。




 不動産業者選びにおいて、査定金額は確かに重要ですが、営業担当者との相性も同じくらい重要なポイントと言えます。売却相談の際、査定金額の根拠などいろいろな質問をぶつけてみて、誠実に回答してくれたら一応信頼に値すると言えるでしょう。


 
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