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2015
04.03

土地の値段

Category: ニュース
 
 日本経済新聞web版2014年7月1日の記事「路線価、大都市圏で上昇鮮明 投資資金やオフィス需要増」によると、国税庁が1日発表した2014年分の路線価(1月1日時点)は、3大都市圏で前年比10%程度上昇するなど、おもに都市部の地価回復が鮮明になりました。不動産投資信託(REIT)などの投資マネーの流入や企業のオフィス需要拡大が追い風となった格好です。



土地の値段 
(イメージ画像)



 現在、日本では、国や地方自治体がそれぞれの判断基準によって4つの土地の価格(=地価)を発表しています。以下が4つの地価です。1.公示価格→国土交通省、2.基準地価→都道府県、3.路線価格→国税庁(財務省の管轄庁)4.固定資産税評価額→市町村。

 まず、1の公示価格と2の基準地価は国や自治体が公共事業のために買い取る際の地価で、一般の取引価格に近い数値と言われています。3の路線価格はおもに相続税を算出するための地価です。また不動産会社が土地などを買い取る際の上限数値とも言われています。4の固定資産税評価額はその名の通り、固定資産税を算出するための地価です。

 さらに、4種類の地価の割合を見てみましょう。分かりやすく公示価格を「10」とした場合の割合です。1.公示価格→10、2.基準地価→10、3.路線価格→8、4.固定資産税評価額→7。となります。




 土地には「金額の高い土地」と「金額の低い土地」があります。これは「利用価値が多い土地」と「利用価値が少ない土地」と言い換えることができます。利用価値が多ければ、その土地を利用していろいろなことができます。例えば、マンションを建てたり、居酒屋や映画館を営業できたり、都市の中心部なら超高層ビルが建てられたりします。

 逆に利用価値が少なければ、限られた使い道しかありません。一戸建てなどの住宅しか建てられないとか、駐車場にしか利用できないとか、中にはまったく手を付けることができない場合もあります。

 利用価値が多ければ、お金をもたらす土地にもなりますし、大きくて広い家も建てられます。利用価値が少なければ、大きな家が建てられなかったり、お金をもたらすどころか維持費用ばかり掛かることになります。




 もうひとつ土地の金額を判断する材料があります。それは「その土地が抱えている特性」になります。

 簡単に説明しますと、特性のひとつ目は法令上の特性です。一定の基準を満たした道路に接しているかどうかや、電気・水道・ガスなどのライフラインが使えるかどうか、周辺に危険なガケなどがあるかどうかなど、厳しい法律や条令をクリアする必要がある土地は費用や手間を要するため、一般的に敬遠されることが多いと言えます。

 ふたつ目は「瑕疵(かし)」がある土地かどうかです。これは分かりやすく「物理的・精神的に負担を感じる」ような土地なのかどうかという意味に考えて下さい。例として、ある土地の敷地内もしくは近隣において、事件・事故などで亡くなった方がいるとか、土砂崩れや陥没があった土地であるとか、以前あった建物が家事で焼失したなどが挙げられます。




 土地の価格は「地価」を目安にした上で、「利用価値」が多いか少ないかを調査・確認し、「抱えている特性」にどのようなものが存在しているのか、などによって決まってくるものと言うことができるでしょう。





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